浅谈商品房认购及预约和违约

时间:2009-01-07 09:49

隨着我國房地産市場的迅猛發展,商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯逅于經濟發展,導致暸司法適用中的困難。例如,很多開發商在和准買受人簽訂購房合同前,與其(以下稱爲准買受人)簽訂一份商品房認購書(實踐中使用的名稱不一,例如稱爲預訂書、確認書等),要求准買受人交納定金,准買受人將在將來某個時間和開發商簽訂購房合同。这種商品房認購書在法律上沒有明確的規定,但在實踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出台的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》(以下簡稱商品房解釋)中對商品房認購書做出暸一些規定,但由于其中僅有兩個條文涉及这個問題,內容簡略,故仍有進一步探討的必要。
一、商品房認購書的意義及性質
(一)商品房認購書的意義
商品房認購書,是開發商與准買受人之間確認准買受人在將來可確定時間與開發商洽談購房合同的約定。通過商品房認購書,確定買賣雙方有洽談購房合同的義務。
商品房認購書的通常內容是,准買受人嚮開發商交納一定金額的預約款,享有在將來某個時間購買開發商某處房屋的權利。准買受人如果不在約定時間與開發商洽談購房合同,開發商有權解除商品房認購書,將預訂的房屋啭售他人。有的商品房認購書還約定,開發商有權扣留准買受人所交納的預約款作爲違約金。很多商品房認購書內容比較簡單,但一般都會寫明認購的房號,約定的購房單價等。也有的商品房認購書內容很詳細,基本涵蓋暸法律規定的購房合同的主要內容。
(二)商品房認購書的法律性質

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